北京普通和非普通住房區(qū)別

2014年9月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，北京市財(cái)政局，北京市地方稅務(wù)局發(fā)布關(guān)于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格有關(guān)問(wèn)題的通知。
北京市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如下：
1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；
2、單套建筑面積在140平方米（含）以下，并參考其實(shí)際成交價(jià)格確定；
3、實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎幢就ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。
其中，所在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)，按照本通知公布的全市住房平均交易單價(jià)或者套總價(jià)，結(jié)合區(qū)域調(diào)整系數(shù)確定。根據(jù)2014年最新調(diào)整的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬(wàn)元；五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬(wàn)元；六環(huán)外為單價(jià)23760元/平方米，總價(jià)281萬(wàn)元。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。
在北京，所購(gòu)住房凡不滿上述任何一條的，即屬于非普通住宅。
北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整了幾次？
北京普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)最早規(guī)定是在2008年，后來(lái)在2011年和2014年經(jīng)過(guò)了兩次調(diào)整。具體而言，主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，很多剛性需求買的房子也莫名被定義為非普，而不能享受契收優(yōu)惠。現(xiàn)在就來(lái)回顧一下上兩次的標(biāo)準(zhǔn)都是怎么樣的。
2008年11月北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：
享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)為應(yīng)同時(shí)滿足以下3個(gè)條件：
1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上
2、單套建筑面積在140（含）平方米以下；
3、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
其中，普通住宅平均交易價(jià)格根據(jù)環(huán)線和房屋總價(jià)劃分為四檔，三環(huán)以內(nèi)總價(jià)215萬(wàn)元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬(wàn)元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬(wàn)元/套、五環(huán)以外100萬(wàn)元/套的房屋，將為認(rèn)定為普通住宅。
2011年12月北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：
享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)為應(yīng)同時(shí)滿足以下3個(gè)條件：
1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上
2、單套建筑面積在140（含）平方米以下；
3、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格調(diào)整為按照全市住房平均交易價(jià)格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定,其中，全市住房平均交易價(jià)格為2010年成交均價(jià)每平方米建筑面積18000元。分環(huán)線區(qū)域和方位進(jìn)行系數(shù)調(diào)整，調(diào)整系數(shù)為四環(huán)內(nèi)北部1.8、南部1.6，四至五環(huán)北部1.5、南部1.3，五至六環(huán)北部1.2、南部1.0，六環(huán)外0.8。
普通住宅和非普通住宅購(gòu)買時(shí)有何不同？
對(duì)于購(gòu)房者而言，區(qū)分普通住宅和非普通住宅最大的好處就是稅費(fèi)了。一般的區(qū)別可能大家也不會(huì)太在意，但是這一區(qū)別如果體現(xiàn)在錢上，就會(huì)比較引起關(guān)注了。
首先是契稅：
以前90平方米以下的普通住宅，按成交價(jià)1%征收，若買方不是唯一住房的按成交價(jià)3%征收。90平方米以上，144平方米以下普通住宅，按成交價(jià)1.5%征收，若查實(shí)買方不是唯一住房的按成交價(jià)3%征收。144平米以上（含144平米)，則都是按成交價(jià)3%征收。
當(dāng)然，根據(jù)今年2月份剛出的契稅新政，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。所以相對(duì)來(lái)說(shuō)大家區(qū)別也沒(méi)那么大了。
其次是印花稅和土地增值稅：
如果是普通住宅，印花稅和土地增值稅都免征。但如果是非普通住宅，贈(zèng)與時(shí)需要向雙方各收0.05%的印花稅，還需要按成交價(jià)的1%征收土地增值稅。
再說(shuō)下?tīng)I(yíng)業(yè)稅：
如果是二手房買賣，還涉及到營(yíng)業(yè)稅的不同。根據(jù)3月24日剛出的營(yíng)改增方案，北上廣深的普通住宅和非普通住宅，在繳納增值稅時(shí)仍存在區(qū)別。
具體而言，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
 

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