房貸其它相關知識

1、提前還貸如何辦理

目前，個人住房商業貸款和個人住房公積金貸款已推出了允許借款人改變還款計劃、提前償還部分或全部貸款的業務。然而因為提前償還貸款、特別是提前償還部分貸款，需要對原借款合同中三方約定的借款期限、貸款余額等內容重新修正與計算，在操作上有一定的復雜性，借款人需了解和掌握下列的一些要求與規定：

1）借款人須在按月正常償還貸款本息6個月后，方可提出首次提前償還部分貸款或全部貸款；

2貸款機構為嚴格貸款管理，對提前償還部分貸款規定了最低限額，一般需1萬元以上、以萬為單位的整數。

3）借款人提前還貸一般需提前15天告知貸款機構，并須持原借款合同、銀行還貸儲蓄卡、每月還貸本金利息表、本人身份證等資料向貸款機構提出書面申請（公積金貸款向住房資金管理部門提出申請，商業住房貸款則向貸款銀行提出申請），并須經其審核同意；

4）借款人在當月仍需償還原定的月貸款本息還款額，同時再將需要提前償還的貸款金額存入銀行儲蓄卡內。貸款機構經確認后，對屬于是提前償還部分住房貸款的，則將再按原借款合同中確定的計息還貸方式（一般為“等額本息還款法”、“等額本金還款法”等），以“先息后本，每月等額減少，縮短還款期限”的計算原理，重新計算提前償還部分貸款后的借款余額和最終償還期限，重新打印“每月還貸本金利息表”，重新與借款人簽訂“借款變更合同”。無論是提前償還部分貸款、或是提前償還全部貸款，借款人均須在貸款機構規定的時間內到銀行辦理提前還貸劃款。

5）提前償還全部貸款可到保險公司退還提前期內保費。在借款人提前償還全部貸款后，貸款機構將同時交還給借款人原一直由貸款機構保管著的個人住房貸款房屋保險單正本。而由于借款人原在辦理貸款時已一次性付清了借款期內的所有保險費，故原個人住房貸款房屋保險合同此時已提前終止。按有關規定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前期的保費。

2、還款期內利率變化時還款額的計算

根據人民銀行的規定，貸款期間如遇國家調整利率，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，不分段計息；對于一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應期限檔次利率進行調整。調整的計算原則是將未歸還的后期款項按原利率折現，再以調整后的利率重新計算月還款額。

例如：申請貸款10萬元，貸款期為10年，現行利率為5.04‰。月還款額為1063元。在還款6年3個月后，假設國家調整個人住房貸款利率為5.31‰(5年以內)、5.58‰（5年以上），則當年余下的9個月仍執行合同利率5.04‰，從第8年開始，按10年期的利率5.58‰重新計算月還款額。

3、按揭貸款中的七個常見問題

1）按揭辦不下來，是開發商作梗

2）辦不了按揭，開發商騙我買房！

3）開發商真麻煩：辦理按揭時要求夫妻雙方到場

4）按揭辦理不順，一定是開發商的原因

5）辦不了20年按揭，是年齡歧視

6）按揭首付提高，是房子有問題

7）房屋有質量問題，按揭就不付

4、等額本息還款法與等額本金還款法的比較

房地產按揭有兩種主要還貸方法：一是等額本息還款，即借款人每月以相等的金額償還貸款本息，每月還款額度相同；另一種是等額本金還款，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，首期支付較多，以后逐月減少。這兩種還款方式主要有以下兩點區別：1）還款前幾年的利息和本金比例不一樣。“本息還貸法”前幾年還款總額中利息占的比例較大，所以二者的比例最高時也就各占50%左右。2）還款前后期的壓力不一樣。因為“本息還款法”每月的還款金額數是一樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要比前期輕得多。

造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于貸款人占用銀行資金發生了變化。等額本金法，由于貸款人一開始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所產生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對也較多，所以利息也會相應增加。根據銀行的《個貸辦法》，上述兩種還款方式有如下不同：以A、B兩人同時申請銀行個人住房貸款20萬元，期限20年為例。A選擇等額本息還款法，B選擇等額本金還款法。從累計償還總額上看，A期滿后共需償付本息332358.48元，B需償還312065元，扣除本金后，A要比B多付息20293.48元。另一方面，A從第一次到最后一次還款額均為1384.82元，而B第一次還款額為1763.33元，以后逐月遞減3.88元。從以上比較可明顯看出A還款壓力均衡，而B還債壓力初期較重，隨著還款次數的增多，還債壓力日趨減弱。

雖然和等額本息還款法相比，等額本金還款方式繳納的利息要少一些，但也不是人人適用。有關人士認為，貸款者在辦理住房貸款時要根據自己的實際收入情況和預期收入來確定還貸方式，那才是最省錢的辦法。總結起來有以下幾點：

1）年輕的工薪階層：建議選擇等額本息還款法。如果只圖減少利息，而選擇等額本金還款法，造成供款壓力增大，每月流動資金不足，造成斷供而產生罰息，甚至被銀行起訴，損失會更大。

2）未來預期收入下降人士：如即將退休的干部，建議選擇等額本金還款法。因目前收入較高，未來收入會下降，而等額本金還款法前期還款多，后期還款少，這樣個人收入和支出正好相匹配。

3）理財能力強的人士：如盈利能力強的私營企業家，如果收益高于隱含貸款利率，建議選擇等額本息還款法，這樣可多利用銀行資金進行投資和經營。

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