上海市城市房屋拆遷評估技術規范（試行）

 

政策法規: 房屋動拆遷
頒布時間: 2002-2-5          執行時間: 2002-2-5

 

第一章 總 則

第一條（制定依據） 為維護房屋拆遷當事人的合法權益，規范房屋拆遷評估行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》和《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》的有關規定，結合本市實際情況，制定本技術規范。              

第二條（適用范圍） 本市國有土地上的房屋拆遷評估適用本技術規范。

第三條（估價目的和價格定義） 采用本技術規范的估價目的統一稱為"房屋拆遷補償估價"。

房屋拆遷評估的價值定義是被拆除房屋無權利負擔的房地產公開市場價值。房屋拆遷評估不考慮租賃、抵押等權利限制的影響。

第四條（估價時點） 房屋拆遷評估的估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日。

第五條（評估方法與可比實例選取） 各類房屋拆遷評估應采用本技術規范規定的評估方法。

在運用市場比較法時，應在拆遷房屋相同或相似區域內收集成交時間一般不超過6個月的充分房地產市場交易實例，包括房屋拆遷范圍內的交易實例。在分析、篩選的基礎上確定與估價對象區位、用途、建筑類型、結構和設備等相同或相似的 3個以上可比實例，并制作《可比實例調查表》。采用基準價格修正法確定基準價格的，應選取4個以上可比實例。

可比實例的成交單價一般相差不應超過30％。

第六條（拆遷房屋用途、建筑面積、占地面積）

拆遷房屋用途、建筑面積、占地面積應以委托人書面確定的為準。

第七條（房屋裝飾評估）

拆遷房屋的評估價格中不包括房屋的裝飾價值。

委托人書面要求評估房屋裝飾價值的，應按照本市房屋裝飾工程定額標準，單獨評定其裝飾的重置價格和成新程度。

房屋裝飾應單獨出具評估報告。

第八條（房屋拆遷評估的質量控制） 房屋拆遷評估的貨幣單位應當精確到元。

房屋拆遷評估報告（以下簡稱評估報告）應經估價機構內部審核批準。

第九條（評估報告） 估價機構應按《房地產估價規范》的規定格式出具評估報告。其中居住房屋的，估價機構還應按房地產權證、租用公房憑證或房屋租賃合同出具分戶評估報告。

評估報告和分戶評估報告應經注冊房地產估價師簽名并加蓋估價機構公章。

采用基準價格修正法評估時應提供估價結果匯總表。估價結果匯總表應包含分戶估價對象座落、產權人、建筑面積、基準價格、修正系數、評估單價等內容。

第十條（評估資料存檔） 估價機構應當將下列資料與評估報告（含技術報告）共同整理存檔：
   （一）評估委托合同；
   （二）拆遷許可證、或者建設用地規劃許可證、或者有關批準文件；
   （三）評估對象的產權證明材料及有關房屋基本情況的證明材料；
   （四）評估對象的實地查勘記錄、照片等資料；
   （五）可比實例的實地查勘記錄、照片等資料；
   （六）確定評估結果的有關系數、參數等證明資料；
   （七）其它涉及評估項目的一切必要資料。

評估報告及有關資料至少應保留十年。

第十一條（證據保全） 評估依法代管的房屋、產權不明確的房屋，估價機構應將評估報告（含技術報告）及評估過程中形成的有關評估資料同時提交委托人，由委托人一并辦理證據保全手續。

 

 

第二章 居住房屋的評估

第十二條（居住房屋分類） 本市國有土地上的居住房屋按建筑類型分為公寓、花園住宅、職工住宅（新工房）、新式里弄、舊式里弄、簡屋六類。

第十三條（評估方法） 居住房屋應采用市場比較法評估。

第十四條（可比實例的比較修正） 可比實例比較修正時，應建立價格可比基礎后進行交易情況、交易日期、區域因素、個別因素修正。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過10％，綜合調整不得超過15％。

第十五條（基準價格修正法）

（一）基準價格修正法與適用條件

對于房屋建筑類型相同、功能完整性相同或相似的同一拆遷地塊的成片居住房屋，可采用市場比較法確定典型房屋的市場價格，作為該拆遷范圍同類房屋的基準價格。然后根據不同房屋的樓層、朝向、采光、通風等因素，對該基準價格進行適當的調整、修正，確定其它被拆除房屋的評估價格。

整幢花園住宅和整幢新式里弄一般不宜采用基準價格修正法。

（二）運作程序
1、按照居住房屋的建筑類型、建造年代、建筑結構、設備、房屋戶型以及功能的完整性等因素劃分房屋類別；
2、在同一房屋類別內確定典型房屋；
3、運用市場比較法對典型房屋進行評估，經核驗后確定典型房屋的價格作為基準價格；
4、確定層次、朝向等其他因素修正系數；
5、運用本規范的計算公式確定房屋的市場價格。

（三）計算公式

估價對象價格=類別基準價格 ×（1+朝向修正系數）×（ 1+層次修正系數

×（1+其他因素修正系數）

本計算公式中的修正系數可參照下列系數確定。修正系數絕對值大于或等于5％的，調整幅度一般控制在+2％以內；修正系數絕對值小于5％的，調整幅度一般控制在+1％以內：

1、朝向修正系數表（見表一)

                                                             （表一）

 

朝向以住宅主臥室為準

2、層次修正系數表（見表二）

                                                             （表二）

頂層修正一般為90年代中期以前頂層普通防水等處理的建筑，不包括復式結構或特殊防水處理的頂層房屋。

3、計算公式中的其他修正因素是指采光、通風等在基準價格中未進行修正的其他影響估價對象價格的個別因素。修正范圍根據具體情況在±5％范圍內綜合確定。

第十六條（評估結果） 居住房屋只評估房地產市場單價，以房屋的建筑面積為計價單位。

第三章 非居住房屋的評估

第十七條（經營性房屋的分類） 非居住房屋包括商場、店鋪、旅館、辦公、金融、娛樂、餐飲、服務業和工廠、站場碼頭、倉庫堆棧、學校、文化館、影劇院、福利院、醫院、公共設施用房等經營性和非經營性房屋。

第十八條（評估方法） 能搜集充分成交案例并有符合規定要求可比實例的非居住房屋，應采用市場比較法進行評估。

不能適用市場比較法的，可采用收益法進行評估。房屋收益應按照房屋的租金收益確定。  

難以確定房屋租金收益的，采用成本法等其他方法進行評估。

房屋的租金收益按照其同一經營用途、同一區域的社會平均收益水平修正確定。

第十九條（收益法） 采用收益法評估時，應選擇二種以上評估方法進行評估。評估結果的確定應符合《房地產估價規范》的有關規定。

第二十條（成本法） 采用成本法進行評估的，應當采取房地分別評估的方式，評估出房地產市場價格。

房屋占用范圍內的土地價格應采用市場比較法、成本法或基準地價修正法等方法求取。

建筑物重置價格的費用構成應符合《房地產估價規范》的有關規定。建筑、安裝工程費應運用工料測量法或分部分項法求取。

房屋折舊以直線折舊法計算。不適用的，可以使用成新折扣法計算。房屋建筑設備應單獨計算折舊。

第四章 附則

第二十一條（在建工程評估） 在建工程應采用成本法進行評估。在建工程土地評估以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案等為依據，工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態為準。

第二十二條（臨時建筑） 未超過批準期限的臨時建筑應評估其建筑物殘值。

第二十三條（安置房屋的評估技術規范） 安置房屋應按照本技術規范的相關規定進行評估。

第二十四條（其他） 凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、建筑設備、工程造價等專業技術工作的，估價機構可委托有資格從事該類業務的機構協助評估。

本技術規范未作規定的，應按照國家和本市其他房地產評估技術規范的有關規定執行。

第二十五條（解釋部門） 本技術規范由上海市房屋土地資源管理局負責解釋。