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市房地產(chǎn)評(píng)估中心、市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)、各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：
現(xiàn)將《上海市征用集體所有土地房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行，并將執(zhí)行中遇到的問(wèn)題及時(shí)反饋我局。
二00二年七月二日
上海市征用集體所有土地房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）
第一章 總 則
第一條（制定依據(jù)） 為了規(guī)范征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)行為，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》和中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市的實(shí)際情況，制定本技術(shù)規(guī)范。
第二條（適用范圍） 本市征用集體所有土地上的房屋拆遷評(píng)估適用本技術(shù)規(guī)范。
在《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》實(shí)施前已辦理征地手續(xù)但尚未進(jìn)行房屋拆遷的房屋評(píng)估，也適用本技術(shù)規(guī)范。
第三條（估價(jià)目的） 采用本技術(shù)規(guī)范的估價(jià)目的為"征地房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)"。
第四條（價(jià)值定義） 征地房屋拆遷補(bǔ)償建安重置價(jià)評(píng)估的價(jià)值定義，是指采用現(xiàn)有建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的房屋的正常價(jià)格。若評(píng)估對(duì)象為居住房屋的，還應(yīng)結(jié)合成新。
相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，是指土地使用權(quán)人在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在估價(jià)對(duì)象所在地取得相同性質(zhì)、同等數(shù)量的土地使用權(quán)按現(xiàn)行政策法規(guī)應(yīng)當(dāng)支付的有關(guān)費(fèi)用之總和。
第五條（估價(jià)時(shí)點(diǎn)） 房屋拆遷評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。
第六條（拆遷房屋用途、建筑面積、土地面積） 拆遷房屋的用途、建筑面積、土地面積應(yīng)以委托人書(shū)面提供并確定的為準(zhǔn)。
第七條（估價(jià)結(jié)果） 居住房屋只評(píng)估房屋單價(jià)；非居住房屋，評(píng)估房屋和相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用總價(jià)。
第八條（評(píng)估報(bào)告） 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式出具評(píng)估報(bào)告。
居住房屋還應(yīng)出具分戶(hù)報(bào)告。
評(píng)估報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)審核并加蓋機(jī)構(gòu)公章。
房屋拆遷評(píng)估的貨幣單位應(yīng)當(dāng)精確到元。
第九條（評(píng)估資料存檔） 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料整理存檔：
（一）評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）；
（二）評(píng)估委托合同；
（三）房屋拆遷許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者有關(guān)批準(zhǔn)文件；
（四）評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；
（五）評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；
（六）確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；
（七）其他涉及評(píng)估項(xiàng)目的一切必要資料。
以上資料至少保留十年。
第二章 房地產(chǎn)評(píng)估
第十條（房屋評(píng)估方法） 居住房屋宜采用分部分項(xiàng)法或基準(zhǔn)價(jià)格修正法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于結(jié)構(gòu)、用料、工藝、式樣等比較特殊的房屋不宜采用基準(zhǔn)價(jià)格修正法，宜個(gè)案單獨(dú)評(píng)估。
非居住房屋宜采用分部分項(xiàng)法進(jìn)行評(píng)估，也可采用工程造價(jià)類(lèi)比法進(jìn)行評(píng)估。
同一拆遷基地范圍內(nèi)的同種用途的房屋宜采用同一種評(píng)估技術(shù)思路。
第十一條（分部分項(xiàng)法及操作程序） 分部分項(xiàng)法是以房屋的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來(lái)估算房屋的重新建造價(jià)格的方法。
分部分項(xiàng)法的操作程序：
（一）現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)房屋各組成部份（即分項(xiàng)，如墻體、樓地面、屋面等）的主要特征，如用料、工藝及規(guī)格數(shù)量等；
（二）計(jì)算各分項(xiàng)數(shù)量；
（三）根據(jù)現(xiàn)行工程定額標(biāo)準(zhǔn)確定各分項(xiàng)價(jià)格；
（四）評(píng)定房屋成新；
（五）確定房屋評(píng)估價(jià)格：
l、居住房屋評(píng)估單價(jià)＝（∑分項(xiàng)價(jià)格）×成新率÷建筑面積
2、非居住房屋評(píng)估總價(jià)＝∑分項(xiàng)價(jià)格
第十二條（基準(zhǔn)價(jià)格修正法及操作程序） 對(duì)于同一拆遷基地內(nèi)，房屋結(jié)構(gòu)、用途等基本相同的成片房屋，采用分部分項(xiàng)法確定典型房屋的價(jià)格，作為該拆遷基地范圍內(nèi)同類(lèi)房屋的基準(zhǔn)價(jià)格。然后根據(jù)不同房屋的屋面、墻身、樓地面、層高等因素，對(duì)該基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、修正，確定被拆除房屋的評(píng)估價(jià)格。
基準(zhǔn)價(jià)格修正法的操作程序：
1．按照房屋的建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行房屋分類(lèi)；
2．在同一類(lèi)別房屋內(nèi)確定典型房屋；
3．求取并確定典型房屋的價(jià)格作為基準(zhǔn)價(jià)格；
4．根據(jù)房屋的屋面、墻身、樓地面、層高等方面的差異進(jìn)行修正；
5．確定房屋成新；
6．確定房屋的評(píng)估價(jià)格。
第十三條（工程造價(jià)類(lèi)比法及操作程序） 工程造價(jià)類(lèi)比法是根據(jù)實(shí)際情況，用與擬估房屋在結(jié)構(gòu)、功效等方面相同或相似的已建成的工程造價(jià)進(jìn)行類(lèi)比，通過(guò)對(duì)有差異的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，確定被拆除房屋的評(píng)估價(jià)格。
工程造價(jià)類(lèi)比法宜適用于有可比較的類(lèi)似工程的房屋評(píng)估。
工程造價(jià)類(lèi)比法的操作程序：
1．根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際狀況，選取并確定類(lèi)似工程；
2．計(jì)算修正系數(shù)：人工費(fèi)用修正系數(shù)（K1）、材料價(jià)格修正系數(shù)（K2）、機(jī)械使用費(fèi)修正系數(shù)（K3）、間接費(fèi)用修正系數(shù)（K4）；
標(biāo)的物所在地區(qū)的人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
K1＝?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D
類(lèi)似工程所在地區(qū)人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
∑標(biāo)的物工程主要材料數(shù)量×所在區(qū)域單價(jià)
K2＝?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D
類(lèi)似工程主要材料費(fèi)用
∑標(biāo)的物工程主要機(jī)械數(shù)量×所在區(qū)域機(jī)械單價(jià)
K3＝?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D
類(lèi)似工程主要機(jī)械使用費(fèi)用
標(biāo)的物所在區(qū)域間接費(fèi)率
K4＝?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D
類(lèi)似工程所在區(qū)域間接費(fèi)率
3．計(jì)算總造價(jià)修正系數(shù)K；
K＝類(lèi)似工程人工費(fèi)比例×K1+類(lèi)似工程材料費(fèi)比例× K2+類(lèi)似工程機(jī)械使用費(fèi)比例×K3+類(lèi)似工程間接費(fèi)比例×K4
4．計(jì)算房屋評(píng)估價(jià)格；
評(píng)估價(jià)格＝類(lèi)似工程單價(jià)×K×建筑面積
第十四條（居住房屋成新的確定） 居住房屋折舊以成新折扣法計(jì)算，并結(jié)合房屋的維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，最終確定房屋的成新率。
尚可繼續(xù)使用的房屋，成新率一般不宜低于40％。
第十五條（房屋裝飾評(píng)估） 拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格不包括房屋的裝飾價(jià)值。
委托人書(shū)面要求評(píng)估房屋裝飾價(jià)值的，應(yīng)按照本市房屋裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)評(píng)定其裝飾的重置價(jià)格和成新程度。
房屋裝飾應(yīng)單獨(dú)出具評(píng)估報(bào)告。
第十六條（相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用評(píng)估） 相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用評(píng)估按現(xiàn)行有關(guān)政策進(jìn)行；具體的費(fèi)用項(xiàng)目構(gòu)成應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況及相應(yīng)政策規(guī)定確定。
第三章 附 則
第十七條（附屬物、附著物等評(píng)估） 房屋附屬物、土地附著物等的評(píng)估，按照本市有關(guān)國(guó)家建設(shè)征地的財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。
第十八條（在建工程評(píng)估） 在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評(píng)估。在建工程評(píng)估以政府管理部門(mén)批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門(mén)通知停工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。
第十九條（臨時(shí)建筑評(píng)估） 未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)評(píng)估其建筑物殘值。
第二十條（其他） 凡房屋拆遷評(píng)估中涉及原始成本、機(jī)電設(shè)備、工程造價(jià)等專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類(lèi)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。
本技術(shù)規(guī)范未作規(guī)定的，應(yīng)按照國(guó)家和本市其他房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條（解釋部門(mén)） 本技術(shù)規(guī)范由上海市房屋土地資源管理局負(fù)責(zé)解釋。
第二十二條（實(shí)施日期） 本技術(shù)規(guī)范自頒發(fā)之日起生效。
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