關于對本市征地土地補償費標準調整的說明

 

    經市政府批準，新的征收集體土地土地補償費標準于2008年9月1日起施行。這是本市繼2006年8月征地青苗補償費標準調整、2007年6月征地財物補償標準調整以后，進一步完善征地補償制度，切實維護被征地農村集體經濟組織和被征地農民利益的又一重要舉措。 
    根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，征收集體土地的補償包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。 
    征地土地補償費以當地經濟發展水平、區位價值、土地供求關系、城鎮居民最低生活保障水平和農業產值水平等多種因素的綜合結果為調整依據，它是支付讓渡土地所有權的費用，也是對失地農民、農村集體經濟組織多年來對被征土地付出和投入的補償。 
    征地青苗補償費以全市農村主導性農作物為基礎，以前三年平均畝產值和增長率作為基本依據，按稻谷、棉花等糧棉五大類和瓜菜、茄果等蔬菜八大類實施補償。 
    征地財物補償標準，分為非居住房屋及附屬設施、農田水利設施、農村橋梁等九大類別，基本上涵蓋了目前上海地區農村集體土地地上附著物的各個種類和各個種類中最基本、最常見、最具代表性的物類。結合當前農村經濟的特點，各類別中增加了大量的補償項目，如“水產”，原來只按照魚塘的類別予以補償，現行標準不僅區別了魚塘的類別，還單列了蝦、蟹、甲魚等品種。苗木花卉類中，增加了上百種補償項目，并分別明確了價格。 
    此外，征地安置補助費主要用于失地農民的養老以及小城鎮保險的落實工作。 
    以上這些補償類別作為征地成本的重要組成部分，在征地實施時直接補償給農村集體經濟組織或征地范圍內的財產所有權人。各類補償費用在整個征地成本中所占比例各不相同，其中土地補償費只是征地補償中很小的一部分，征地成本大部分費用發生在被征地勞動力安置、財物補償和房屋拆遷補償。由于各個地塊區位、土勞比例、動拆遷程度不盡相同，各類補償所占比例也不一樣。經抽樣對本市某地塊征地成本的比例構成進行測算，其中，土地補償費占征地成本的3.1%、人員安置費占7.8%、地上附著物補償費占16.3%、青苗補償費占0.1%、房屋動遷補償費占55.8%、政府規費占1.8%（其中包括自2008年7月1日起停收和取消的征地管理費和征地不可預見費）、其它費用（鄉鎮企業安置土地費用等）占到15.1%。 
    為認真做好本次征地土地補償費標準的調整工作，從2005年下半年起，市房地資源局會同市農委、市統計局等部門，對本市征地土地補償費的基本情況進行了一系列的調研。經過測算、專家論證和綜合協調，擬定了上海市征地土地補償費標準的調整方案。2007年10月，市房地資源局按規定組織召開了聽證會，聽取了農民、農村集體經濟組織、建設單位的代表以及專業技術單位的意見。同時，還征求了市政府法制辦等相關委辦局和本市14個有集體土地的區（縣）政府的意見，吸收了各方面的合理建議，多次對調整方案作了比較全面的修改完善。 
    新的征地土地補償費標準，根據國土資源部《關于開展制訂征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》（國土資發[2005]144號）等有關文件精神，將全市14個有集體土地的區縣劃分為31個區片、14個等級標準。調整的原則:在統籌兼顧各方利益的基礎上,充分保障被征地農民利益；多種因素統籌考慮、綜合平衡；相同區域實行同地同價。 
    這次土地補償費標準調整具有以下特點：一是相同區域實現了同地同價。但考慮到原常年蔬菜鄉鎮的征地土地補償費相對較高，為了實現平穩過渡，新標準較大幅度提高了其主導性地類非耕地的補償標準，對原標準相對較高的耕地土地補償費，在原基礎上略有提高，并準備在今后的不斷調整中逐步完善。二是確保被征地農村集體經濟組織和農民在標準調整后普遍得益。此次調整漲幅較大。實施新標準后，個別原補償標準高于新標準的，以原標準為基礎增加20%。調整幅度不到20%的，按提高20%的幅度予以補償。三是對長期從事水產養殖或花木種殖，產值（收入）相對較高的個別地塊，由區縣政府具體負責認定并協調用地單位，在該被征土地按規定標準補償的基礎上，再按不超過30%的幅度適當增加補償。新出臺的土地補償費標準較好地維護了被征地農民和農村集體經濟組織的合法權益。

 

上海市房屋土地資源管理局
2008年9月1日

 

關于調整本市征地土地補償費標準的實施意見
滬房地資法[2008]551號

 

各區（縣）房地局、浦東新區建設交通委，市建設用地事務中心:
    根據上海市發展和改革委員會、上海市財政局《關于同意調整本市征地土地補償費標準的復函》（滬發改價商[2008]011號），現印發市政府同意的《上海市征地土地補償費標準》（以下簡稱新標準），并提出以下實施意見： 
    一、新標準自2008年9月1日起實施。但新標準實施前已簽訂征地費包干協議并經市建設用地事務中心鑒證生效的征地項目，仍按原補償標準執行。 
    二、實施新標準后，本市原37個常年蔬菜鄉鎮等少數地塊征地土地補償費的原標準高于新標準的，以原標準為基礎增加20%；與新標準相比原標準提高幅度不到20%的，在原標準基礎上按提高20%的的幅度補足差額；新標準高于原標準20%以上的，按新標準執行。 
    本市原37個蔬菜鄉鎮的建設用地、未利用地的土地補償按新標準執行。 
    經區縣政府批準的常年蔬菜地，參照本條第一款執行。 
    三、實施新標準后，經區縣政府認定，個別地塊長期從事水產養殖或花木種植等，產值（收入）相對較高的，在新標準的基礎上，再按不超過30%的幅度增加補償。 
    以上意見，請遵照執行。

         

上海市房屋土地資源管理局
二○○八年九月一日

 

    附 表：

上海市征地土地補償費標準

（2008年9月1日起執行）

 

關于對本市征地土地補償費標準調整的說明 

    經市政府批準，新的征收集體土地土地補償費標準于2008年9月1日起施行。這是本市繼2006年8月征地青苗補償費標準調整、2007年6月征地財物補償標準調整以后，進一步完善征地補償制度，切實維護被征地農村集體經濟組織和被征地農民利益的又一重要舉措。 
    根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，征收集體土地的補償包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。 
    征地土地補償費以當地經濟發展水平、區位價值、土地供求關系、城鎮居民最低生活保障水平和農業產值水平等多種因素的綜合結果為調整依據，它是支付讓渡土地所有權的費用，也是對失地農民、農村集體經濟組織多年來對被征土地付出和投入的補償。 
    征地青苗補償費以全市農村主導性農作物為基礎，以前三年平均畝產值和增長率作為基本依據，按稻谷、棉花等糧棉五大類和瓜菜、茄果等蔬菜八大類實施補償。 
    征地財物補償標準，分為非居住房屋及附屬設施、農田水利設施、農村橋梁等九大類別，基本上涵蓋了目前上海地區農村集體土地地上附著物的各個種類和各個種類中最基本、最常見、最具代表性的物類。結合當前農村經濟的特點，各類別中增加了大量的補償項目，如“水產”，原來只按照魚塘的類別予以補償，現行標準不僅區別了魚塘的類別，還單列了蝦、蟹、甲魚等品種。苗木花卉類中，增加了上百種補償項目，并分別明確了價格。 
    此外，征地安置補助費主要用于失地農民的養老以及小城鎮保險的落實工作。 
    以上這些補償類別作為征地成本的重要組成部分，在征地實施時直接補償給農村集體經濟組織或征地范圍內的財產所有權人。各類補償費用在整個征地成本中所占比例各不相同，其中土地補償費只是征地補償中很小的一部分，征地成本大部分費用發生在被征地勞動力安置、財物補償和房屋拆遷補償。由于各個地塊區位、土勞比例、動拆遷程度不盡相同，各類補償所占比例也不一樣。經抽樣對本市某地塊征地成本的比例構成進行測算，其中，土地補償費占征地成本的3.1%、人員安置費占7.8%、地上附著物補償費占16.3%、青苗補償費占0.1%、房屋動遷補償費占55.8%、政府規費占1.8%（其中包括自2008年7月1日起停收和取消的征地管理費和征地不可預見費）、其它費用（鄉鎮企業安置土地費用等）占到15.1%。 
    為認真做好本次征地土地補償費標準的調整工作，從2005年下半年起，市房地資源局會同市農委、市統計局等部門，對本市征地土地補償費的基本情況進行了一系列的調研。經過測算、專家論證和綜合協調，擬定了上海市征地土地補償費標準的調整方案。2007年10月，市房地資源局按規定組織召開了聽證會，聽取了農民、農村集體經濟組織、建設單位的代表以及專業技術單位的意見。同時，還征求了市政府法制辦等相關委辦局和本市14個有集體土地的區（縣）政府的意見，吸收了各方面的合理建議，多次對調整方案作了比較全面的修改完善。 
    新的征地土地補償費標準，根據國土資源部《關于開展制訂征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》（國土資發[2005]144號）等有關文件精神，將全市14個有集體土地的區縣劃分為31個區片、14個等級標準。調整的原則:在統籌兼顧各方利益的基礎上,充分保障被征地農民利益；多種因素統籌考慮、綜合平衡；相同區域實行同地同價。 
    這次土地補償費標準調整具有以下特點：一是相同區域實現了同地同價。但考慮到原常年蔬菜鄉鎮的征地土地補償費相對較高，為了實現平穩過渡，新標準較大幅度提高了其主導性地類非耕地的補償標準，對原標準相對較高的耕地土地補償費，在原基礎上略有提高，并準備在今后的不斷調整中逐步完善。二是確保被征地農村集體經濟組織和農民在標準調整后普遍得益。此次調整漲幅較大。實施新標準后，個別原補償標準高于新標準的，以原標準為基礎增加20%。調整幅度不到20%的，按提高20%的幅度予以補償。三是對長期從事水產養殖或花木種殖，產值（收入）相對較高的個別地塊，由區縣政府具體負責認定并協調用地單位，在該被征土地按規定標準補償的基礎上，再按不超過30%的幅度適當增加補償。新出臺的土地補償費標準較好地維護了被征地農民和農村集體經濟組織的合法權益。 

上海市房屋土地資源管理局 
2008年9月1日 

關于調整本市征地土地補償費標準的實施意見 
滬房地資法[2008]551號 

各區（縣）房地局、浦東新區建設交通委，市建設用地事務中心: 
    根據上海市發展和改革委員會、上海市財政局《關于同意調整本市征地土地補償費標準的復函》（滬發改價商[2008]011號），現印發市政府同意的《上海市征地土地補償費標準》（以下簡稱新標準），并提出以下實施意見： 
    一、新標準自2008年9月1日起實施。但新標準實施前已簽訂征地費包干協議并經市建設用地事務中心鑒證生效的征地項目，仍按原補償標準執行。 
    二、實施新標準后，本市原37個常年蔬菜鄉鎮等少數地塊征地土地補償費的原標準高于新標準的，以原標準為基礎增加20%；與新標準相比原標準提高幅度不到20%的，在原標準基礎上按提高20%的的幅度補足差額；新標準高于原標準20%以上的，按新標準執行。 
    本市原37個蔬菜鄉鎮的建設用地、未利用地的土地補償按新標準執行。 
    經區縣政府批準的常年蔬菜地，參照本條第一款執行。 
    三、實施新標準后，經區縣政府認定，個別地塊長期從事水產養殖或花木種植等，產值（收入）相對較高的，在新標準的基礎上，再按不超過30%的幅度增加補償。 
    以上意見，請遵照執行。 

          
上海市房屋土地資源管理局 
二○○八年九月一日

    附 表：
上海市征地土地補償費標準
（2008年9月1日起執行）
  區、縣（原常年蔬菜鄉鎮）建設用地、未利用地農用地
元/畝元/平方米元/畝元/平方米
長寧區新涇鎮26,40039.643,20064.8
徐匯區華涇鎮26,40039.643,20064.8
普陀區長征鎮26,40039.637,20055.8
桃浦鎮26,40039.637,20055.8
閘北區彭浦鎮26,40039.637,20055.8
閔
行
區（鄉、鎮）農用地、建設用地和未利用地
元/畝元/平方米
莘莊鎮26,40039.6
顓橋鎮23,84035.8
吳涇鎮
浦江鎮
馬橋鎮
（原常年蔬菜鄉鎮）建設用地、未利用地農用地
元/畝元/平方米元/畝元/平方米
虹橋鎮26,40039.643,20064.8
梅隴鎮26,40039.643,20064.8
七寶鎮26,40039.643,20064.8
華漕鎮(含龍柏街道）26,40039.640,80061.2
松
江
區（鄉、鎮）農用地、建設用地和未利用地
元/畝元/平方米
東部工業區24,64037.0
方松街道
中山街道23,20034.8
永豐街道
佘山度假區
西部工業區
洞涇鎮
車墩鎮
石湖蕩鎮20,88031.3
佘山鎮
科技園區
葉榭鎮18,48027.7
新浜鎮
五厙園區
泖港鎮
（原常年蔬菜鄉鎮）建設用地、未利用地農用地
元/畝元/平方米元/畝元/平方米
九亭鎮24,64037.033,60050.4
泗涇鎮23,20034.830,00045.0
新橋鎮24,64037.030,00045.0
奉
賢
區（鄉、鎮）農用地、建設用地和未利用地
元/畝元/平方米
南橋鎮20,88031.3
莊行鎮19,20028.8
青村鎮
金匯鎮
柘林鎮
四團鎮
奉城鎮
（原常年蔬菜鄉鎮）建設用地、未利用地農用地
元/畝元/平方米元/畝元/平方米
原青村鎮（已合并）19,20028.833,60050.4
青
浦
區（鄉、鎮）農用地、建設用地和未利用地
元/畝元/平方米
徐涇鎮24,64037.0
夏陽、盈浦
重固鎮22,48033.7
趙巷鎮
香花橋街道20,16030.2
朱家角鎮
金澤鎮17,44026.2
練塘鎮
（原常年蔬菜鄉鎮）建設用地、未利用地農用地
元/畝元/平方米元/畝元/平方米
華新鎮22,48033.737,20055.8
白鶴鎮22,48033.737,20055.8
趙屯鎮（已合并）22,48033.733,60050.4
崇
明
縣（鄉、鎮）農用地、建設用地和未利用地
元/畝元/平方米
橫沙鄉16,88025.3
城橋鎮
陳家鎮
長興鄉
中興鎮16,00024.0
新河鎮
新村鄉
向化鎮
豎新鎮
三星鎮
廟鎮
綠華鎮
建設鎮
港沿鎮
港西鎮
堡鎮
（原常年蔬菜鄉鎮）建設用地、未利用地農用地
元/畝元/平方米元/畝元/平方米
合興鎮（已合并）16,00024.030,00045.0
寶
山
區（鄉、鎮）農用地、建設用地和未利用地
元/畝元/平方米
淞南鎮26,40039.6
友誼街道
高境鎮（原常年蔬菜鄉鎮地區參照江灣鎮）
楊行鎮23,20034.8
寶山城市工業園區
顧村鎮
羅店鎮21,76032.6
月浦鎮
羅涇鎮20,88031.3
（原常年蔬菜鄉鎮）建設用地、未利用地農用地
元/畝元/平方米元/畝元/平方米
廟行鎮26,40039.637,20055.8
大場鎮26,40039.637,20055.8
祁連鎮（已合并）26,40039.633,60050.4
江灣鎮（已合并）26,40039.637,20055.8
嘉
定
區（鄉、鎮）農用地、建設用地和未利用地
元/畝元/平方米
新成路街道23,20034.8
南翔鎮
馬陸鎮
菊園新區
工業區
徐行鎮20,88031.3
外岡鎮
華亭鎮
（原常年蔬菜鄉鎮）建設用地、未利用地農用地
元/畝元/平方米元/畝元/平方米
江橋鎮（含真新街道）26,40039.637,20055.8
黃渡鎮26,40039.637,20055.8
安亭鎮26,40039.633,60050.4
封浜鎮（已合并）26,40039.637,20055.8
金
山
區（鄉、鎮）農用地、建設用地和未利用地
元/畝元/平方米
楓涇鎮17,44026.2
亭林鎮
金山工業區
漕涇鎮
山陽鎮
朱涇鎮
金山衛鎮（原金山衛鎮）
金山衛鎮（原錢圩鎮）16,88025.3
張堰鎮
呂巷鎮
廊下鎮
（原常年蔬菜鄉鎮）建設用地、未利用地農用地
元/畝元/平方米元/畝元/平方米
原金山衛鎮（已合并）17,44026.233,60050.4
原亭林鎮（已合并）17,44026.233,60050.4
浦
東
新
區（鄉、鎮）農用地、建設用地和未利用地
元/畝元/平方米
高橋鎮25,52038.3
高東鎮
高行鎮
金橋鎮
張江鎮
曹路鎮23,20034.8
唐鎮
川沙新鎮
合慶鎮
（原常年蔬菜鄉鎮）建設用地、未利用地農用地
元/畝元/平方米元/畝元/平方米
花木鎮26,40039.637,20055.8
北蔡鎮25,52038.333,60050.4
不含臨江村、紅旗村、懿德村、南阜村、天花庵村五個村的三林鎮區域25,52038.333,60050.4
含臨江村、紅旗村、懿德村、南阜村、天花庵村五個村的三林鎮區域23,84035.833,60050.4
洋涇鎮（已合并）26,40039.637,20055.8
嚴橋鎮（已合并）26,40039.637,20055.8
六里鎮（已合并）26,40039.637,20055.8
楊思鎮（已合并）26,40039.637,20055.8
南
匯
區 （鄉、鎮）農用地、建設用地和未利用地
元/畝元/平方米
康橋鎮23,20034.8
周浦鎮21,76032.6
新場鎮20,16030.2
萬祥鎮
書院鎮
泥城鎮
蘆潮港鎮
惠南鎮
航頭鎮
祝橋鎮
宣橋鎮
六灶鎮
老港鎮
大團鎮
（原常年蔬菜鄉鎮）建設用地、未利用地農用地
元/畝元/平方米元/畝元/平方米
周西鄉（已合并）23,20034.837,20055.8